Оценка выкупной стоимости ветхого жилья 

Оценка выкупной стоимости ветхого жильяЕсли жилая недвижимость получает статус аварийной, то жильцы дома приобретают права на переселение либо на получение выкупной стоимости аварийного жилья.

В первом случае муниципальные власти предоставляют жильцам вместо аварийного жилья благоустроенную жилую недвижимость в другом доме.

Если же полномочные органы не могут предоставить гражданам, проживающим в аварийном доме, альтернативное жилое помещение, которое соответствует всем нормативным требованиям, владельцу жилья предлагается второй вариант - выплата выкупной стоимости непригодного для проживания объекта недвижимости.

Выкупная стоимость жилплощади в доме, получившем статус аварийного, – это рассчитанная цена соответствующего объекта недвижимости, выплачиваемая в качестве компенсации правообладателю жилья.

Окончательная сумма возмещения определяется на основе оценки экспертной комиссии. Если собственник не согласен с предложенной выкупной стоимостью, он может заказать собственную оценку и попытаться отстоять свои права в судебных инстанциях.

Как проводится оценка

В целях установления рыночной стоимости аварийного жилья оценщики производят сравнение помещений, располагающихся в доме, который признан непригодным для жилья, с другой жилой недвижимостью, схожей по площади и иным техническим характеристикам.

Стоит отметить, что выкупная стоимость квартир в разрушающихся объектах недвижимости обычно получается ниже, чем стоимость благоустроенного жилья аналогичной площади. И это несмотря на то, что в выкупную цену, помимо фактической рыночной цены квартиры, обычно закладываются и другие параметры (например, убытки правообладателя жилья, причиняемые переездом и поиском другой квартиры).

Факт того, что на выплачиваемую стоимость жилья бывает трудно приобрести в дальнейшем схожую жилплощадь, пригодную для проживания, нередко является предметом судебных споров. Собственники жилплощади, недовольные рассчитанной суммой компенсации, инициируют правовой спор в суде относительно результатов оценки аварийного жилья. И как показывает правоприменительная практика, увеличить сумму возмещения, если при первоначальной оценке были учтены не все факторы, вполне реально. Тем более что российский Верховный Суд уже признал опыт установления выкупной цены разрушающегося жилья с включением в стоимость возмещения рыночной цены части общедомового имущества, в том числе и стоимости участка земли. Поэтому все больше правообладателей аварийной жилплощади заказывают независимую оценку и инициируют судопроизводство для оспаривания стоимости, предложенной государством за разрушающийся, аварийный объект жилой недвижимости.

Выполняя оценочные исследования и расчеты, специалист учитывает все техническо-эксплуатационные характеристики конкретной жилплощади и аварийного дома в целом, а также иные сопутствующие факторы: район населенного пункта, где расположен соответствующий дом, наличие (отсутствие) там инфраструктуры и иные разнообразные факторы, непосредственно либо косвенно влияющие на цену оцениваемого объекта жилой недвижимости.

По результатам оценочной работы заказчику оценки представляется отчетная документация с результатами определения стоимости жилплощади в аварийном доме.

Как рассчитывается выкупная стоимость

Размер финансового возмещения, выплачиваемого владельцу жилплощади в аварийном доме, вычисляется с учетом разноплановых факторов. При этом возникающие вопросы относительно вычисляемой суммы выкупа должны согласовываться с правообладателем соответствующего помещения.

Тем не менее, судебная практика последних лет показывает, что многие споры правообладателей аварийного жилья, касающиеся слишком низкой выплачиваемой государством компенсации, связаны с тем, что при оценке все же были не учтены многие факторы (к примеру, стоимость земельного участка или компенсации за капитальный ремонт).

В подобный ситуациях обращение в независимую оценочную компанию и защита своих прав - это лучший выход из ситуации.

При проведении оценки специалист первоначально должен определить с максимально возможной точностью рыночную стоимость оцениваемого жилья. При этом оценочные мероприятия должны включать не только исследование непосредственной жилплощади в аварийном доме. Специалистом также должна проводиться оценка рыночной стоимости: 

Российский Верховный Суд, разъясняя ситуацию с исчислением выкупной цены аварийной жилплощади, приводит примеры из правоприменительной практики и указывает, что стоимость, выплачиваемая правообладателю жилой недвижимости, должна также включать:

  • траты собственника жилплощади на переезд и поиск нового жилья;
  • расходы на услуги нотариуса при оформлении правоустанавливающей документации в рамках совершения правообладателем жилья, непригодного для проживания, сделки купли-продажи нового объекта жилой недвижимости;
  • компенсацию за капремонт.

Как уже было сказано, специалист при выполнении оценки должен обязательно просчитать стоимость участка земли, точнее его части, принадлежащей правообладателю оцениваемой жилой недвижимости, которая располагается в непригодном для проживания, аварийном многоквартирном доме. Данный участок земли включает в себя, в том числе и придомовую территорию, проходы и подъезды.

В выкупную цену аварийной жилплощади также обязательно должно закладываться и возмещение за невыполненный капремонт. Многие правообладатели жилья даже не задумываются о таком нюансе. Дело в том, что наймодатель, согласно законодательным требованиям, должен выполнять капитальные ремонтные работы в многоквартирном доме, руководствуясь утвержденным графиком. Если же до приватизации жилплощади такие капитальные ремонтные работы не выполнялись, в выкупном возмещении за квартиру должна предусматриваться определённая компенсационная выплата.

Что же касается средств, уплаченных собственниками жилья в фонд капремонта до признания дома аварийным, то перечисленные деньги, согласно 184 статье российского Жилищного кодекса, региональный оператор должен направить на цели сноса либо реконструкции соответствующего многоквартирного дома на основании решения правообладателей жилья в этом доме.

Документы для оценки

Для выполнения оценочных расчетов обычно требуются следующие документы:

  • правоустанавливающие бумаги на непригодную для проживания жилплощадь;
  • кадастровый и технический паспорта выкупаемой государством квартиры.

Помимо названной документации, оценщик может запросить и другие бумаги и сведения, требуемые для наиболее точного определения выкупной стоимости жилплощади с учетом всех возможных факторов, влияющих на результаты оценки.

Специалисты экспертно-оценочного центра "Альтернатива" выполнят независимую оценку аварийного жилья и рассчитают выкупную стоимость недвижимости с максимальной точностью и достоверностью.