Определение реальной рыночной стоимости объектов, предлагаемых в качестве залога для получения кредита

В практике кредитных организаций, предоставляющих заемные средства компаниям и физическим лицам, залог сегодня является наиболее распространенным вариантом обеспечения обязательств заемщиков при долгосрочном кредитовании. Наличие залога существенно снижает финансовые риски банка при невыполнении должником своих обязательств. Поэтому при кредитовании под залог недвижимого либо движимого имущества зачастую требуется независимая оценка залога.

Это требование кредитных организаций объясняется тем, что при выдаче заемных денежных средств банк (или иной кредитор) должен предварительно оценить реальную стоимость залогового имущества. Для этого заемщик или кредитор обращаются в специализированные экспертно-оценочные компании, которые занимаются требуемой оценкой имущественных ценностей.

Отчет об оценке, выдаваемый оценщиком по результатам работы, позволят кредитору узнать рыночную стоимость предмета залога и сделать выводы о его ликвидности с учетом текущей рыночной ситуации, а также одновременно оценить свои риски выдачи кредитных средств.

Залоговое имущество

В качестве залога банковская организация может принимать как объекты жилой или нежилой недвижимости (квартиру, дом, коммерческую недвижимость, здания, сооружения и др.), так и движимое имущество (оборудование, автотранспорт, ценные бумаги и т. д.). Кроме того, объектом оценивания при кредитовании компаний может выступать и целый имущественный комплекс, включающий в себя и движимые, и недвижимые имущественные ценности.

Какое именно имущество брать у заемщиков в залог, решает кредитор. При этом главными и первостепенными критериями выбора для банков выступают, как правило, цена и ликвидность закладываемого имущества.

Залогом могут быть как ранее приобретенные имущественные ценности заемщика, так и имущество, покупаемое за счет заемных средств. В последнем случае заложенное имущество до полного погашения кредита находится под обременением, и приобретатель не может его отчуждать без согласия банка либо иного кредитора.

Задачи и цели оценки

Оценочная деятельность осуществляется в целях установления фактической рыночной цены имущественных ценностей, выступающих залогом при кредитовании, независимым оценщиком. А это, в свою очередь, позволяет участникам кредитных правоотношений согласовать справедливое соотношение между размером выдаваемых заемных средств и стоимостью залога. К тому же независимая экспертиза предотвращает возникновение возможных финансовых разногласий между кредитором и должником в случае обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге.

Кроме того, при исследовании объектов и анализе представленной документации, оценщик может обнаружить факты несоответствия закладываемого актива и правоустанавливающих бумаг. Так, в процессе осмотра могут обнаружиться незарегистрированные перепланировки жилья или несовпадение размеров и иных объёмно-планировочных характеристик помещения технической документации. В таких случаях, существенно затрудняющих возможность свободной реализации актива кредитором в случае необходимости, потенциальному заемщику потребуется предварительно переоформлять правоустанавливающие документы либо вносить в них изменения.

Оценка имущества для залога обычно проводится в следующих случаях:

при расчете стоимости и установлении общей ликвидности залогового имущества для выдачи кредита заемщику;
при покупке страхового полиса на предмет залога для получения страховой компенсации в случае его повреждения либо утраты;
при изъятии кредитной организацией заложенного имущества должника для погашения просроченной задолженности по кредиту.

Проведение оценки

Оценочную процедуру, проводимую профессиональным оценщиком, можно условно разделить на несколько этапов.

Согласование оценочного задания с заказчиком. В таком техническом задании определяются задачи предстоящего исследования, необходимый объём информации, а также фиксируются конкретные сроки выполнения специалистом всех работ.
Заключение договора между всеми заинтересованными участниками процедуры - оценочной компанией, кредитором и заемщиком. Возможно также двухсторонняя форма соглашения между оценочной компанией и одной из сторон кредитных отношений. На практике, оплата услуг по проведению экспертной оценки, как правило, полностью производится потенциальным заемщиком, желающим получить кредит.
Проведение расчетно-оценочных работ специалистом. Оценщик анализирует представленные юридические и технические документы, изучает характеристики самого актива и при необходимости проводит его осмотр. После этого специалист выполняет расчеты, необходимые для обоснования выводов исследования. Специалист анализирует рыночную ситуацию и сам выбирает оптимальные методики оценивания. Как правило, при проведении в рассматриваемой ситуации расчетов используются доходный, затратный и (или) сравнительный подходы.
Предоставление по итогам работы оценочного отчета заказчику.

Оценивание залога для банка могут проводить только специализированные экспертно-оценочные организации, имеющие разрешительную лицензию на осуществление такой деятельности. Только квалифицированный независимый оценщик сможет объективно и достоверно оценить имущественные ценности с учетом всех существующих нюансов и рыночных тенденций.

Объем информации, предоставляемый в отчете, непосредственно зависит от поставленных перед оценщиком в техническом задании вопросов и задач.

Обычно при оценивании объектов, выступающих залогом, проводятся:

расчет реальной рыночной стоимости соответствующего объекта;
всесторонний анализ ликвидности оцениваемого актива (в какой приблизительно срок и за какую цену он может быть реализован в текущих рыночных условиях);
расчет возможных издержек кредитора в случае возникновения необходимости продажи предмета залога при невыполнении должником своих кредитных обязательств;
анализ возможного изменения стоимости заложенного имущества в период действия кредитных правоотношений;
описание роли, ценности и места оцениваемого актива в бизнесе заёмщика.

Требования к отчету

Официальный отчет независимого оценщика, требуемый при оформлении займов под залог имущества, должен:

содержать максимально объективные и грамотно обоснованные выводы о фактической стоимости оцененного объекта и перспективах его реализации;
включать всю требуемую информацию, необходимую для подтверждения корректности сделанных выводов;
основываться на объективных, достоверных и проверяемых сведениях;
содержать предположения и оценочные допущения, базирующиеся только на актуальной рыночной информации и учитывающие текущие тенденции рынка.

Качество, корректность и объективность отчета непосредственно зависят от опыта и квалификации специалиста, проводящего оценивание имущества.

Оценочная компания "Альтернатива" оказывает услуги по расчету реальной рыночной стоимости различных имущественных объектов, предлагаемых в качестве залога при получении кредитных средств. Специалисты нашей компании имеют многолетний опыт работы и высокую квалификацию. Поэтому они смогут обеспечить высокую точность, объективность и достоверность результатов оценки.

22.11.2020 г.