Ликвидационная стоимость недвижимости

Ликвидационная стоимость недвижимости рассчитывается как цена, за которую возможно продать жилье либо иное недвижимое имущество в минимальные сроки.

Такая стоимость предполагает, что недвижимость будет реализована в ближайшее время, поскольку нет возможности продать объект в течение обычного периода экспозиции, то есть временного промежутка, исчисляемого со дня выставления имущества на продажу и вплоть до момента непосредственного совершения сделки купли-продажи. Соответственно, ликвидационная стоимость всегда бывает меньше, чем реальная рыночная цена имущества. В среднем, разница между этими двумя величинами обычно составляет приблизительно 30%. Однако точные расчеты стоимостных показателей всегда осуществляются специалистами с учетом специфики каждой конкретной ситуации, и получаемый в итоге результат оценки иногда может существенно отличаться от вышеуказанного среднего показателя.

Расчет ликвидационной стоимости жилья или коммерческих недвижимых помещений требует применения специальных методик и учета разноплановых рыночных факторов. Поэтому оценочные работы должны выполняться профессиональным оценщиком, способным корректно произвести требуемые вычисления, учесть все важные факторы, оказывающие влияние на стоимостные показатели, и обеспечить наиболее точный, объективный результат оценивания.

Когда производится оценка

Независимая оценка ликвидационной стоимости обычно выполняется при необходимости быстро продать жилую или нежилую недвижимость либо при невозможности реализовать ее по рыночной цене. Это может потребоваться в следующих ситуациях:

  • в процессе исполнительного производства при банкротстве предприятий;
  • при отсутствии времени у продавца для продажи оцениваемого объекта по более высокой цене рынка;
  • при желании реализовать недвижимость, расположенную в разрушающемся, ветхом здании, или в иных случаях, когда продать объект по рыночной стоимости нет никаких реальных перспектив;
  • при продаже (закрытии, реорганизации) убыточного бизнеса, когда выгоднее быстро распродать имущественный комплекс предприятия, чем дальше работать в убыток;
  • в отдельных случаях выставления государственного недвижимого объекта на торги;
  • при реализации кредитором залогового имущества в случае нарушения заемщиком своих финансовых обязательств.

Как правило, оценочные вычисления для установления ликвидационной стоимости запрашивают:

  • заинтересованные покупатели;
  • банки при выдаче ипотечных кредитов с залоговой недвижимостью;
  • потенциальные продавцы объекта;
  • органы власти (в случае ликвидации аварийных зданий, сооружений);
  • суды при конфискации недвижимого имущества за долги.

Методы оценки

Независимая экспертиза при расчете ликвидационной стоимости предполагает использование двух оценочных способов: прямого и косвенного.

При применении оценщиком прямого способа оценивания используется сравнительный подход, предполагающий сопоставление ценовых показателей оцениваемой недвижимости с аналогичными предложениями на рынке в текущий момент. Косвенный оценочный способ предполагает процедуру расчета требуемой величины на основе анализа рыночной стоимости соответствующего объекта. При таком оценивании сначала определяется средняя рыночная цена, а затем уже из нее вычитаются предполагаемые ликвидационные затраты.

При косвенном способе оценки также применяется так называемый поправочный коэффициент, отражающий влияние разноплановых факторов на ценовые показатели при реализации оцениваемого недвижимого имущества. Это могут быть самые разные факторы, вносящие в конкретном случае поправку в ликвидационную цену:

  • вынужденность отчуждения недвижимости;
  • срочность предстоящей продажи;
  • уровень привлекательности оцениваемого объекта для потенциальных покупателей;
  • предполагаемые затраты на подготовку и совершение сделки купли-продажи;
  • ликвидность реализуемого имущества;
  • рыночная ситуация в сфере недвижимости на момент оценки;
  • иные индивидуальные факторы.

Для расчетов применяется формула:

Л = В * К ,


где Л - ликвидационная цена недвижимости, В - рыночная стоимость объекта, К -  поправочный коэффициент,

 

Факторы, влияющие на итоговые результаты оценки, могут быть и понижающими, и повышающими цену. Так, например, высокая срочность продажи может существенно снизить стоимость имущества, а высокая ликвидность продаваемого жилья, наоборот, - повысить.

Если речь идет об обветшавшем, разрушающемся строении, которое продать практически невозможно, то ликвидационные ценовые параметры могут рассчитываться по-другому. Так, цена ликвидации может включать в себя расценки строительных конструкций, оборудования и отделочных материалов, которые останутся при разборке и демонтажных работах, а также стоимость участка земли.

При необходимости, если того требует конкретная ситуация, специалист, осуществляющий оценку объекта, может одновременно использовать и прямой, и косвенный способ оценивания.

Где заказать оценку

При расчете ликвидационной цены самостоятельно сложно учесть весь спектр разноплановых факторов, влияющих на ликвидационную стоимость недвижимого имущества в каждой конкретной ситуации.

Для получения максимально точного и объективного результата оценочная деятельность должна осуществляться профессиональным, квалифицированным оценщиком, который знает все нюансы вычисления ликвидационной стоимости и хорошо ориентируется в текущей рыночной ситуации.

Экспертно-оценочная компания "Альтернатива" предлагает услуги расчета ликвидационной стоимости любых объектов жилой или коммерческой недвижимости. У нас работают опытные и квалифицированные оценщики, способные быстро и качественно провести все необходимые оценочные расчеты с учетом актуальных тенденций на рынке недвижимости. Поэтому наша оценочная компания гарантирует всем клиентам получение высокоточного, максимально корректного и объективного результата оценки, а также оперативность выполнения заказа любого объема и сложности.