Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Оценка земли, отнесенной российскими нормативными актами к землям сельскохозяйственного назначения, предполагает установление рыночной либо иной стоимости земельных участков с учетом особенностей объекта оценки.

Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения может потребоваться в самых различных ситуациях, начиная от оформления купли-продажи участка и заканчивая разрешением судебных споров.

Объекты

К объектам оценки в рассматриваемом случае причисляются участки, отнесенные законодателем к земле, которая используется для сельскохозяйственных целей: пашни, участки земли с многолетними насаждениями, сенокосы и пастбища. Помимо перечисленных объектов, к данной категории отнесены также и земли, отводимые под:

разнообразные инженерные коммуникации;
внутрихозяйственные дороги;
лесные насаждения, которые предназначаются для защиты земли от негативного внешнего воздействия;
сооружения и здания, применяемые в целях создания, первичной обработки и хранения сельхозпродукции;
замкнутые водоемы и иные водные объекты.

Когда необходима оценка

Оценка земель сельскохозяйственного назначения может потребоваться в следующих случаях:

кредитование под залог недвижимости - объекта оценивания;
купля-продажа участка;
разработка инвестиционных проектов;
вступление в наследство;
оценка эффективности использования земельного надела;
страхование земельного участка;
расчет ущерба, причиненного сельскохозяйственным землям;
разрешение правовых споров;
внесение собственности в уставной капитал компании;
кадастровая оценка сельскохозяйственных земель и их учет;
оформление арендных правоотношений;
проведение аукционов, торгов;
установление размеров компенсационных выплат при отчуждении сельскохозяйственных наделов у собственников для государственных либо муниципальных нужд;
иные случаи, требующие расчета рыночной, ликвидационной или иной стоимости земельных участков.

Факторы, влияющие на стоимость

Оценка сельскохозяйственных земель имеет определенные особенности и отличия в сравнении с расчетом стоимости других объектов недвижимости либо иного имущества. На итоги земельной оценки влияет целый ряд разнообразных факторов, вытекающих из специфики объекта оценивания.

Так, рассчитываемая цена земельных территорий обычно зависит от следующих моментов:

месторасположения и целевого назначения оцениваемого участка;
возможных вариантов использования участков;
рыночной конъюнктуры в конкретном регионе землепользования;
наиболее распространённых способов землепользования в районе, где располагается объект оценивания;
наличия обременений;
плодородности, фактической урожайности и иных специфических параметров земель;
ожидаемой прибыли от использования данной земельной территории.

Кроме перечисленных параметров, на расчетную стоимость оцениваемого объекта могут влиять и другие факторы. К примеру, на практике бывают ситуации, когда оценивается земля, категория и назначение которой будут потом изменяться. Это возможно, например, если правообладатель (потенциальный покупатель) планирует в заброшенном саду в дальнейшем возвести какой-либо промышленный объект.

В рассматриваемой ситуации оценщик, проводящий расчеты, для получения максимально объективного результата, помимо прочих факторов, также анализирует и сравнивает цену аналогичных земель промышленного назначения.

Следующий важный момент, учитываемый при оценочной деятельности, - это дата ее осуществления. Стоимость земли может существенно меняться со временем, поэтому результаты оценивания, проведенного несколько лет назад, и текущая оценка участка земли могут довольно сильно отличаться.

Виды стоимости

В зависимости от задачи, поставленной заказчиком перед специалистом-оценщиком, возможен расчет разных видов стоимости участков земли: рыночной, инвестиционной, ликвидационной.

На практике наиболее часто выполняется рыночная оценка земель сельскохозяйственного назначения, при которой рассчитывается наиболее достоверная цена возможной продажи данного объекта на открытом, конкурентном рынке соответствующего региона.

Ликвидационная стоимость рассчитывается как цена, по которой собственник сможет реализовать исследуемый участок на рынке за ограниченный период времени. Это актуально при необходимости срочной продажи или иных условиях, вынуждающих продавать недвижимость ниже рыночной стоимости.

Инвестиционная стоимость, как правило, определяется при разработке конкретных инвестиционных проектов, предполагающих использование оцениваемого объекта. В отличие от фактической рыночной цены, которая определяется путем анализа аналогичных сделок на рынке с учетом потребностей "типичного" покупателя, инвестиционная стоимость зависит от запросов и характеристик конкретного лица - инвестора. Так, потенциального инвестора могут интересовать такие параметры, как риск, предполагаемые доходы от использования, масштабность финансирования, возможное повышение либо понижение стоимости объекта и др.

Методы расчета стоимости

При расчете цены земельных сельскохозяйственных территорий оценщик может самостоятельно выбирать оптимальные подходы и целесообразные методы оценивания, исходя из поставленных перед ним задач и целей. Так, для проведения оценочной деятельности в рассматриваемой сфере применяются следующие методы:

Метод сравнения продаж. Данная методика используется при установлении цены земельных территорий, не занятых зданиями или иными строениями.
Доходный подход на основе капитализации арендных выплат за земельный участок либо с учетом капитализации чистого операционного дохода, который возникает при осуществлении производственной деятельности в сельском хозяйстве.
Метод остатка. Эта методика подходит при условии возможности создания на участке каких-либо улучшений, приносящих доход.
Иные методы оценки.

Необходимые документы

Для проведения оценочной процедуры заказчику требуется представить оценщику определенные сведения и документы:

правоустанавливающие бумаги на оцениваемый объект;
кадастровый план соответствующего надела сельскохозяйственной земли;
сведения о заказчике (компании либо физическом лице);
информацию об имеющихся обременениях недвижимости;
сведения о фактическом и предполагаемом использовании земельной территории;
данные о наличии в близлежащей местности либо на самом участке инженерных коммуникаций;
сведения о качестве почв, проведённых ранее улучшениях сельскохозяйственных территорий, межевании.

В зависимости от нюансов конкретной ситуации специалисту оценочной компании может потребоваться и иная документация для проведения точных и объективных расчетов.

Отчет об оценке

Оценочная процедура завершается выдачей отчета, содержащего информацию о заказчике и оценщике, анализ рыночной конъюнктуры, описание оцененного объекта и самого процесса оценивания, а также полученные в итоге выводы и результаты.

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения требуют учета множества разноплановых факторов, непосредственно влияющих на точность получаемых результатов. Поэтому важно, чтобы оценочная деятельность осуществлялась опытными, квалифицированными специалистами, знающими все важные нюансы процесса оценивания земель сельскохозяйственного значения.

Услуги нашей компании

Экспертно-оценочная компания "Альтернатива" предлагает услуги профессиональной оценки разных земельных участков, в том числе и земель сельскохозяйственного назначения. Оценку проводят специалисты, имеющие многолетний опыт работы в сфере оценочной деятельности. Поэтому наша компания гарантирует максимальную точность и объективность результатов, получаемых при расчетах стоимости оцениваемых объектов, а также кратчайшие сроки выполнения работ.

Точные сроки предоставления оценочных услуг определяются индивидуально с учетом предстоящего объема необходимых работ и других параметров заказа.

Высококвалифицированные оценщики компании "Альтернатива" смогут быстро и качественно провести оценочные расчеты для любых участков земли в полном соответствии с нормативными требованиями.