Оценка имущественного комплекса предприятия

Оценка имущественного комплекса предприятия предполагает установление стоимости всех имущественных ценностей, входящих в данный комплекс, в соответствии с поставленными целями и учетом всех важных факторов, оказывающих влияние на стоимость оцениваемого объекта.

К имущественному комплексу (ИК) компании относят совокупность всех имущественных прав организации на активы, принадлежащие ей и задействованные в реализации ее коммерческой (либо некоммерческой) деятельности. Соответственно, оценка имущества предприятия подразумевает оценивание его недвижимых объектов, транспорта, оборудования, инвестиций, разноплановых нематериальных активов и прочих составляющих комплекса в целях установления рыночной цены перечисленного имущества, определения перспектив и эффективности использования имущественного комплекса, а также в иных целях, поставленных перед оценщиком.

Цели и задачи исследования

Оценка бизнеса может проводиться в самых разноплановых ситуациях:

  • разрешение правовых споров;
  • ликвидация, реорганизация компании;
  • проведение разных конкурсов, аукционов или торгов;
  • разработка инвестиционных проектов;
  • конфискация, выкуп и изъятие имущественных ценностей;
  • оценка эффективного использования имеющихся в наличии у компании ресурсов;
  • передача имущества в доверительное управление;
  • корректное отображение стоимости активов организации в отчётности;
  • переуступка долговых обязательств компании;
  • возмещение ущерба;
  • внесение какого-либо имущества в уставный капитал организации;
  • оптимизация налогооблагаемой базы юридического лица;
  • передача прав собственности.

Объекты

Оценка имущества как комплекса прав организации может проводиться в отношении самых разных объектов:

  • Недвижимое имущество предприятия, включая здания, помещения, строения и иные объекты жилой или нежилой недвижимости.
  • Участки земли. Оценивание и расчет рыночной стоимости участков земли имеет определенные особенности в сравнении с оценкой иных недвижимых объектов. Так, при оценивании земли специалисты могут учитывать такие факторы, как ожидаемый доход от землепользования, качество почвы и иные специфические параметры, касающиеся целевого назначения исследуемого участка земли.
  • Ценные бумаги, принадлежащие организации: акции, облигации и т. д.
  • Транспортные средства: автотранспорт, грузовой транспорт, транспортное оборудование, контейнеры и пр.
  • Оборудование, находящееся в собственности и (или) эксплуатации у предприятия: станки, производственные линии, приборы и др.
  • Объекты интеллектуальной собственности.
  • Структурные подразделения главного юридического лица, дочерние компании, территориальные офисы и т.п.
  • Мебель, офисная техника и иные имущественные ценности компании.

Процедура оценки ИК

Оценка имущественного комплекса организации может инициироваться любым заинтересованным лицом. Это могут быть и компании, и физические лица. Наиболее часто оценку заказывают:

  • собственники комплекса, заинтересованные в оценке эффективности использования своего имущества, определении его точной рыночной стоимости, улучшении производительности своих объектов, справедливом разделе имущественных ценностей и т. д.;
  • кредиторы, которым нужна точная стоимость имущественного комплекса для использования активов предприятия (или их части) в качестве залога;
  • потенциальные покупатель и продавец исследуемых активов, заказывающие оценочную работу для определения обоснованной цены предмета предстоящей сделки;
  • арендодатели, которые хотят определить обоснованную арендную плату с учетом реальной рыночной цены оцениваемого объекта;
  • государственные, судебные и следственные органы, заказывающие оценочные расчеты для взысканий, разрешения правовых споров и других целей;
  • конкурсный управляющий при реализации процедуры банкротства компании.


Сама оценочная работа должна проводиться специализированной оценочной компанией, которая обладает лицензией на совершение данного вида деятельности.


Оценочную процедуру в отношении имущественного комплекса организации можно условно разделить на несколько последовательных этапов:

  1. Определение объекта, то есть всего комплекса имущества, нематериальных активов и прав требования соответствующего предприятия. На этой стадии ставятся задачи оценивания, описывается изучаемый объект на основе правоустанавливающей документации, а также определяется состав имущественного комплекса, подлежащего оценке, его месторасположение. В рамах этого этапа также:
  • устанавливаются связанные с объектом исследования имущественные права, правоотношения собственности;
  • определяются цели процедуры, которые обычно состоят в установлении оценочной стоимости (рыночной, ликвидационной и др.), требуемой заказчику исследовательской деятельности для принятия обоснованных решений, касающихся кредитования, инвестирования, переоценки, реализации имущества и т. д.;
  • устанавливается необходимая дата выполнения оценки, то есть та конкретная календарная дата, по состоянию на которую требуется рассчитать стоимость соответствующего объекта.
  1. Заключение договора о проведении оценки между инициатором процедуры (заказчиком) и оценочной компанией (либо частным оценщиком).
  2. Предварительный анализ оценщиком исследуемого объекта, установление его количественных и качественных параметров и характеристик.
  3. Сбор, анализ, проверка и систематизация данных об объекте оценивания.
  4. Выбор специалистом метода (либо одновременно нескольких методов) оценивания в рамках каждого из применяемых подходов оценки, а также выполнение всех требуемых оценочных расчетов.

Специалист может при расчетах применять рыночный, затратный и доходный подходы. В первом случае, при рыночном подходе, исследование и подсчёты основываются на рыночных ценах купли и продажи аналогичных объектов в определенный период времени, а также на издержках, затратах и итогах производственной деятельности компании при создании (приобретении) оцениваемого объекта.

В затратном оценочном подходе стоимость бизнеса рассчитывается с учетом издержек, понесённых на создание активов, которые входят в соответствующий ИК предприятия. Такая методика помогает установить рыночную ценность активов, из которой вычитается величина всех обязательств компании или все затраты, необходимые для реализации данного имущества (при определении ликвидационной имущественной стоимости).

Доходный подход предполагает установление стоимости активов с учетом величины получаемого дохода от их эксплуатации.

На основе выбранного оценочного подхода специалист сам определяет необходимые методы оценивания и обосновывает их применение.

  1. Обобщение полученных в ходе оценочной процедуры результатов и определение итогового показателя стоимости исследованного имущественного комплекса организации.
  2. Составление обоснованного оценочного расчета и передача его заказчику.

Необходимые документы

Для проведения анализа и требуемых расчетов заказчик должен представить специалисту определенный комплект документации и сведения, которые могут включать:

  • правоустанавливающие и технические документы на отдельные элементы имущественного комплекса;
  • отчетность о результатах финансовой деятельности компании за предшествующие пять лет;
  • учредительную документацию организации;
  • информацию о дебиторских, кредиторских задолженностях юридического лица;
  • сведения о нематериальных и материальных активах;
  • информацию о структурных подразделениях компании;
  • другие документы и сведения по исследуемому комплексу или его отдельным объектам по требованию оценщика.


Оценка имущественного комплекса - это самая объемная и трудоемкая оценочная услуга, требующая профессионализма и опыта. Поэтому лучше доверить такую сложную оценочную работу квалифицированным, опытным специалистам.

Экспертно-оценочная компания "Альтернатива" осуществляет профессиональную оценку имущественного комплекса предприятий. Наши специалисты имеют высокую квалификацию и многолетнюю практику оценивания бизнеса. Поэтому мы гарантируем объективность и высокую точность исследования, а также кратчайшие сроки выполнения работ.